Vendre sa maison au Canada avant de retourner en France : guide pour les non-résidents fiscaux

Si vous êtes un expatrié français vivant au Québec et que vous envisagez de vendre votre maison avant de retourner en France, vous vous demandez certainement quelles seront les impôts à payer et les implications fiscales. Plusieurs se demandent si un non-citoyen canadien ou une personne sans résidence permanente doit obtenir un certificat de conformité fiscal. Voici un guide pour comprendre les grandes lignes de la vente d'une propriété au Canada en tant que non-résident fiscal.

Êtes-vous résident ou non-résident fiscal canadien ?

Votre statut fiscal au Canada dépend de vos liens avec le pays, et non de votre citoyenneté ou de votre statut d'immigration. L'Agence du revenu du Canada (ARC) évalue votre statut fiscal en fonction de plusieurs critères :

• Les attaches résidentielles : Un logement disponible au Canada, un conjoint ou des enfants qui y résident.

• Les attaches secondaires : Comptes bancaires, permis de conduire, carte d’assurance maladie, etc.

• La durée de présence : Si vous passez plus de 183 jours au Canada au cours d'une année civile.

Si vous quittez le Canada de manière permanente et que vous rompez vos liens avec le pays, vous devenez non-résident fiscal. Consultez dans un premier temps le site du gouvernement du Canada pour déterminer votre statut de résidence.

Résidents fiscaux canadiens : la vente de la résidence principale

Pour les résidents fiscaux canadiens, il existe une exonération d’impôt sur le gain en capital lors de la vente de leur résidence principale. Cela signifie que si vous êtes résidents fiscaux et que votre maison a été votre résidence principale pendant toute la période de propriété, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value réalisée. Pour bénéficier de l’exemption, vous devez absolument produire les 2 déclarations.

• Vous devez remplir le formulaire Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier T2091IND  au palier fédéral

• Désignation d'un bien comme résidence principale TP274 à Revenu Québec au provincial. 

  
  

Non-résidents fiscaux canadiens : la vente de la résidence principale

La vente de votre maison est plus complexe si vous êtes un non-résident fiscal canadien. En tant que non-résident, vous devez payer un impôt sur le gain en capital réalisé lors de la vente de votre propriété, même s'il s'agit de votre résidence principale. Voici ce que vous devez savoir.

1. Imposition sur le gain en capital

Les non-résidents fiscaux sont imposés sur 50 % du gain en capital réalisé lors de la vente de leur résidence principale. Ce gain est calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat de la propriété. L’exonération d'impôt sur le gain en capital dont bénéficient les résidents ne s'applique pas de la même manière aux non-résidents.

2. Retenue d'impôt à la source

L'acheteur est tenu de retenir une partie du prix de vente et de la remettre à l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour garantir que l'impôt sur le gain en capital est payé. Cette retenue est généralement de 25 % du prix de vente brut de la propriété. Ne vous inquiétez pas, le notaire instrumentant la vente vous accompagnera dans cette démarche.

3. Retenue spécifique au Québec

Si la propriété est située au Québec, une retenue supplémentaire s'applique. En plus de la retenue fédérale de 25 %, l'acheteur doit également retenir 12,875 % pour Revenu Québec.

Source : Disposition ou acquisition de certains biens canadiens | ARC

Certificat de conformité : Obligatoire pour les non-résidents fiscaux

Le certificat de conformité est obligatoire pour tous les non-résidents fiscaux lors de la vente de leur propriété au Canada. Il permet à l'Agence du revenu du Canada (ARC) de confirmer le gain en capital exact réalisé lors de la vente, et ainsi de déterminer l'impôt à payer.

Pourquoi le certificat de confirmé est nécessaire ?

Sans le certificat de conformité, l'acheteur devra retenir 25 % du prix de vente brut (plus 12,875 % pour le Québec) à titre d'impôt à la source. Cette retenue peut être bien plus élevée que le montant réel de l'impôt que vous devez. Une fois le certificat de conformité obtenu, la retenue à la source pourra être ajustée selon votre gain en capital réel.

Quand remplir le certificat de conformité ?

Dès que vous avez une offre d’achat acceptée, vous devez remplir le formulaire T2062 Demande par un non-résident du Canada d'un certificat de conformité relatif à la disposition d'un bien canadien imposable. Sinon, le formulaire doit être soumis à l'ARC dans les 10 jours suivant l’acte notarié  au plus tard.

Vous devez aussi compléter Avis d'aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables par un particulier résidant hors du Canada TP-1097.

Consulter la liste des autres formulaires qui seront exigés par Revenu Québec si vous quittez le Québec.

Quelles sont les pénalités pour le non-résident qui n'informe pas l'ARC de la disposition d'un bien ?

Le vendeur non-résident qui oublie d'informer l'ARC de la vente d'un bien dans les 10 jours suivant la transaction sera soumis à une pénalité, selon l'article 162(7) de la Loi. La pénalité est de 25 $ par jour de retard, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $.

Si le vendeur ne prévient pas l'ARC et ne reçoit pas de certificat de conformité (formulaire T2064 ou T2068), l’acheteur pourrait devoir payer des impôts totaux supérieurs aux impôts dus par le vendeur.

Pour plus de détails, consultez la page sur la Pénalité pour défaut d'observation - Avis de disposition d'un bien canadien imposable par un vendeur non-résident.

Consulter un professionnel pour la vente d'un bien imposable par un vendeur non-résident

La vente d'une propriété en tant que non-résident fiscal peut être complexe, mais une bonne préparation et des conseils professionnels vous permettront de la gérer sereinement. Voici les étapes à suivre :

• Engagez un courtier immobilier pour bien évaluer votre bien et profiter de la visibilité du plus grand bassin d’acheteurs qualifiés et sérieux. C’est la meilleure façon de vendre rapidement, au meilleur prix et sans accrocs juridiques. 

• Travaillez avec un fiscaliste pour remplir correctement les formalités fiscales et minimiser l'impôt à payer. Le rôle de votre courtier est aussi de vous mettre en relation avec les bons partenaires financiers.

• Consultez un notaire pour gérer la retenue d'impôt et obtenir le certificat de conformité de l'ARC.

  
  

Chez soi Québec vous accompagne tout au long du processus, de la vente de votre maison à la gestion des obligations fiscales liées à votre statut de non-résident.

Si vous avez des questions ou avez besoin d’assistance pour la vente de votre propriété au Canada, contactez-nous dès aujourd’hui. Nous vous fournirons un accompagnement personnalisé pour garantir une transaction réussie.

Avis : Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif seulement et ne constituent en aucun cas des conseils fiscaux ou juridiques. Étant professionnels de l’immobilier, nous vous encourageons vivement à consulter un fiscaliste ou un comptable agréé pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique et pour vous assurer de respecter toutes les obligations fiscales liées à votre départ du Québec ou du Canada. Chaque situation est unique, et un expert pourra vous guider dans les démarches appropriées.